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来源：三分快三技巧2024-01-18 17:48

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2022年实力交付1281万方解码金科背后的硬核交付体系******

　　走过2022，进入2023。纾困一年，“三支箭”密集落地后，地产迎来关键性转折点，叠加疫情全面放开后经济恢复的大背景，市场对于2023年房地产走向预期普遍向好。

　　辞旧迎新之际，房地产“保交付”大年也迎来年终检验。往年业内诸多年终榜单多集中于销售规模，今年却更改为交付成果，背后寓意不言而喻。

　　房企实力的比拼成为了交付比拼，交付的重要性被提到了前所未有的高度。

　　比如，金科就将“保交楼”列为“头号工程”，甚至以“保交楼”作为经营原则，通过差异化铺排复工方案、建立复工复产监控机制、实行专款专用等措施千方百计保交付。

　　新年假期刚过，金科全年交付成果也随之出炉：2022年1-12月全口径共计交付项目149个、交付批次252个、交付体量1281万平方米，仅住宅交付总套数82618户。其中，提前交付项目51个。

金科项目实拍图

　　定调“保交楼后，金科曾迅速召开过一场专题会议，彼时金科创始人、总策划师黄红云，董事长周达、总裁杨程钧全部出席，整场会议没有多余议题，只围绕“保交楼”展开，定调要克服一切困难，坚决打好“保交楼、稳民生”攻坚战。

　　如今来看，这场攻坚战成果显著，甚至提前交付51个项目。更为重要的是，这些数据体现的不仅是量的交付，更是有品质的交付，是交付力、产品力和服务力的综合成果，这与金科“既保交付、又保品质”的交付体系密不可分。

　　2022年，金科、万科、龙湖、绿城、远洋和美的置业等房企，在内部搭建“交付体系”，从产品、工程和服务三个板块构建全周期交付体系，总结归纳出一整套工程品质标准体系，成为“交付时代”的典型房企。

　　但各家体系的环节各有偏重性，金科的特点是“保交付上能打硬仗，品质方面严谨到苛刻。”

　　拧成了一股绳：组建攻坚作战队

　　打硬仗主要体现在其强有力的作战队伍，以及缜密的作战体系。

　　据了解，金科成立了从上至下的“保交楼工作组”，总部层面以总裁为组长，联席总裁、副总裁为执行组长，运营、财务、风控、法务、成本、工程、客服等中心部门负责人为组员，全面统筹保交楼工作。

　　各大区域公司也相继成立属地化“保交楼工作小组”，重点研究和解决符合本区域、本城市各项目的相关重点问题和关键路径，对交付有风险的项目实行“一盘一策”；如今，这一机制已延伸至项目层面。

　　“保交楼各级小组每周都要召开例会，梳理保交楼工作堵点，然后各区域公司上报需要紧急解决的事项，集团会采取‘绿灯’方式，随时组织专题会予以解决。”一位金科高管介绍。

　　“现在上下统一，已经拧成了一股绳。”该人士表示，管理层前所未有的重视，创始人黄红云对内多次强调保交楼是企业生存根本，董事长周达更是将保交楼作为当前经营管理工作的首要任务，总裁杨程钧层层压实目标。

　　为了力保前端生产，金科建立了一套从工程进度、资金监管到施工质量保障的保交付机制，包括建立复工复产周报机制，强化交付风险预控，统一并绑定运营计划、资金计划，以及加强工地远程视频监控系统运用等。

　　这套机制落地到区域层面，更为厚实。如，金科豫鲁区域不仅推出特色化工地开放日，从工法工序、交付标准、精细化工程及高品质施工等几个层面透明化展示工程品质与进度；并且坚持高频次工程直播，弥补因疫情影响工地开放日落地难的缺陷，年度直播近百场；大本营重庆区域也推出线上工程进度播报、线下多频次工地开放日的组合拳全面展示施工进度；川云区域一年内开展“预鉴·新蓝图工地开放日”线上线下参观活动高达30余场，让业主真正“近距离”看到生产建造的每个过程。

金科项目施工现场

　　连续接“箭”：融资“活水”涌入

　　面对保交楼的重任，金科还设置了激励考核，鼓励各区域公司积极寻求各方支持，将政府保交楼政策的支持、纾困资金的引入与区域公司下半年目标责任书、月度经营考核挂钩，设置了300-500万的专项激励。

　　据悉，金科华北区域已获得政府纾困资金支持，为沈阳三个项目解决了资金困境，是沈阳首批获得政府纾困资金的项目；两广区域也取得实质性进展，南宁轨道地产并购世茂金科·博翠江山二期，成为广西首创国企入资助力民企保交付案例；川云区域“金科·集美公馆”被纳入首批德阳市政府“保交楼”项目，获批近亿元贷款。

　　根据金科此前公布的三季报数据，截至2022年9月末，金科已累计获批国家及地方政府专项借款资金额度约12亿元，其中近6亿元可用资金已拨付至项目公司，一定程度上缓解了项目层面的短期资金流动性压力。

　　更为关键的是，自地产稳融资“三支箭”密集落地以来，融资“活水”不断涌向金科。其不仅展开了“第三支箭”股权融资行动，还接连获得多家银行授信支持，与光大银行重庆分行、建设银行广西壮族自治区分行、建设银行山东省分行签订战略合作协议。

　　12月29日临近新年，金科又与中原银行签订战略合作协议，获得中原银行50亿元综合融资服务。

　　正是这样一支攻坚队伍，对内对自己层层加码，对外积极寻求支持，使得金科在大考之年完成交付项目149个，提前交付项目51个，交付体量1281万平方米。

　　从图纸开始：123道标准卡点

　　不止于此，保交付呈现的仅是一个进度结果，对于房地产项目而言，关注的还有交付品质，两者合二为一才是真正意义上的交付。

　　从方寸图纸到产品形成，每前进一步，不仅是施工进度的推进，更是品质的步步锁定，不断累积而成，金科149个项目高质量交付背后，是这一套体系不断重复运转的结果，这也是其交付体系被冠以“严谨到苛刻”的由来。

　　金科品质交付的精细化过程管控，是前置到方案设计阶段开始的，将交付周期拆解为交付前、交付中、交付后3个部分，整个流程被切分成123道工序，如同制造业的精细化生产流程一样，每一道工序均制定有严苛的标准。

　　为了保证设计图纸真正落地，金科甚至专门成立了产品力提升小组，率先设立“产品体验官”，定期现场巡查，定时交圈总结。

金科项目实拍图

　　尤其是交付前的“9361”四个交付管控节点，按照交付前9个月、6个月、3个月起，从建筑、地库、项目周边、景观园林、大堂门厅、物业中心用房等维度多次勘验，保证项目进展及品质；到交付前1个月，组织“业主开放日”活动，由专业工程师陪同预检，整个流程共计76项标准化服务动作的行动体系。

　　为了结合当前市场环境，金科将管控模式更新为以“集团专项检查+区域月度检查+项目周检”的模式，构建了三级管控体系，严格控制项目建设各项标准。

　　落地到各区域公司，拆分的更为细致，金科重庆区域制定出十大专业质量管控体系，上千个质量管控节点，欲“出于图纸，而超越图纸”；豫鲁区域则是强化工程体系建设，建立了1个制度、16个办法、8个标准、7个指引、7个配套文件。

　　“各大区域已经进入内卷模式，不仅拼按期交付，更在拼按质交付。”上述高管透露道，总部对交付风险的预控卡的很严格，每季度会发布竣工交付风险项目红黄灯预警，整个流程没有漏洞可钻。

　　头尾闭环：锁定交付品质

　　金科的交付体系中，有两个关键环节：一个是实行“样板带路”制度，坚持样板先行，在外立面、景观、室内施工前，需要先保证样板段施工质量满足设计要求，方可大面积施工，相当于列车的“火车头”，带动的是整个交付工程品质。

　　另一个是“交付点评”制度，项目交付前，先行组织各部门联合巡检，针对交付项目现场存在的问题提出整改、提升意见，待项目整改完成后，才能交付。

　　“样板带路”是头，“交付点评”是尾，一头一尾形成闭环，中间则是严苛的质量管控体系，锁定整个交付前品质。

　　进入交付过程则与对内的严苛风格截然相反，金科交付现场呈现出两种风格：一种是高效解决问题，另一种是温情收房体验。

　　进入到交付环节，最受业主称道之处，就是从发现问题到解决的高效。金科“柳州揽山庭”项目交付期间，甚至做到了5分钟内上门、15分钟内处理解决、3天内整改回访的极速处理，有业主惊叹“有种风驰电掣的感觉”。

　　每一户业主都有专属陪验小组全程验房，是金科交付的标配。验房工程师一对一全程陪同，大至公共空间的单元门禁、公共电梯，小至家里的门窗、地面、墙面、开关、防水层、阴阳角等，如发现问题立即整改。

　　据了解，金科豫鲁区域通过配备专业验房师，报事处理采用“117法则”，即当天上报、当天复核查验、7天内反馈处理进度；华东区域更是由区域副总、城市公司副总及项目总等高管全程陪同收房，被业主形容为“高管面对面”，这一举措在两广区域则是被称为“高管陪验”。

　　按期按质硬核交付再叠加软服务，金科全年149个项目、1281万平交付成果背后，不仅是交付力的体现，更是产品力与服务力加持的结果，也是其期末答卷里的加分项。

　　对于金科而言，交付仅是开始，更多的美好服务在交付后。正如金科业主所言，一见倾心的相遇，定义品质生活的标准；看过广阔的世界，就更懂美好生活。

美联储回归常规加息幅度：美元或继续走弱，人民币有望维持强势******

　　澎湃新闻记者侯嘉成

　　北京时间2月2日凌晨3时，美联储宣布，将联邦基金利率目标区间由4.25%-4.5%上调25个基点至4.5%-4.75%，符合市场预期。这是美联储去年3月启动本轮加息周期以来首次放缓加息幅度至25个基点。美联储重申，预计继续上调目标区间将是合适的。

　　去年12月，美联储首次将本轮加息周期的加息幅度放缓至50个基点。美联储已在2022年加息7次，累计加息幅度达425个基点，加息速度为近40年来最快。

　　上海交通大学上海高级金融学院教授胡捷对澎湃新闻表示，这是加息周期中单次加息的常规幅度。这种温和的加息节奏，有利于经济体系渐进适应紧缩的货币环境，同时也能达到抑制通胀的效果。

　　“通胀率自去年8月开始下降，近期数据显示通胀率已然见顶。此时加息节奏回归常规当属合理。”胡捷表示，去年有50基点和75基点的加息幅度，背后的原因是前期对于通胀上升趋势和速度的低估，导致没有及时加息，以至于后期以超常规步伐加息，挽回局面。

　　美国劳工统计局的数据显示，美国去年12月CPI同比增长6.5%，是2021年10月以来的最小同比涨幅，也是美国CPI同比涨幅自2022年6月创出40年来峰值9.1%后连续6个月下降。

　　同时，美国去年12月个人消费支出PCE物价指数同比增长5%，弱于前值的5.5%，为连续第六个月放缓；核心PCE物价同比增长4.4%，同样弱于前值的4.7%。

　　东方金诚研究发展部分析师白雪对澎湃新闻表示，最近通胀数据持续下行，进一步缓解了美联储收紧压力。美国12月CPI和PCE物价指数已同比连续六个月持续回落，其中CPI环比首次转负，薪资增速也在稳步趋缓。

　　白雪表示，在供应链压力不断缓解、内需降温的作用下，通胀已初步形成温和回落趋势，美联储超常规大幅加息的必要性大大降低。此外，多个月度经济数据转弱、先行指标的下滑，也印证货币政策的滞后效应已开始显现。这将支撑美联储自2月起恢复常规加息幅度。

　　纽约联储的数据显示，去年12月全球供应链压力指数(GSCPI)录得1.18%，较疫情前0%左右的水平仍有明显上涨，但较2021年底4.3%的水平确实有所下降。

　　美国通胀的韧性何在?

　　美联储主席鲍威尔在议息会议后的新闻发布会上表示，尽管美国劳动力数据依然强劲，但近期的就业报告显现了“积极的迹象”，但“现在庆祝还为时过早”。

　　“到目前为止，我们所看到的通货收缩并未以牺牲劳动力市场为代价，这是一件好事，”但鲍威尔说，美国经济仍处于缓解通货膨胀的“早期阶段”。

　　展望通胀前景，中国人民大学经济学院党委常务副书记兼副院长、教授王晋斌对澎湃新闻表示，通胀下行是比较明确的趋势，但是不会很快降到美联储的目标区间。美国劳动力市场虽然有所降温，但去年12月工资收入的年率同比涨幅超过4%，仍能够支撑美国的消费和通胀。通胀下行到4%左右的水平时，或将保持一定的韧性。

　　“现在能源、食品等供给冲击的价格因素减弱，给了美联储聚焦劳动力市场来控通胀的机会。”王晋斌说，通过观察工资水平、失业率、劳动服务类产品的价格变化，美联储能够聚焦，货币政策就不太会“错杀”总需求。从该视角来看，美国经济“软着陆”的概率可能在增加。

　　建设银行总行金融市场部研究员曹誉波对澎湃新闻表示，因为能源价格回落，美国通胀压力得到明显缓解，但分项数据看，房租和服务业的通胀仍在攀升，这说明通胀压力在未来较长一段时间仍具备粘性，这也是一些经济学家和投资者认为美联储需要保持较高利率甚至加息的理由之一。

　　具体看劳动力市场，白雪表示，供给不足仍然令美国劳动力市场保持“边际降温但依然偏紧”的状态，这意味着住房通胀的黏性，以及劳动力市场支撑下的薪资增速，将仍然对通胀，尤其是核心通胀的回落速度和幅度形成较大制约。预计2023年年末美国CPI同比有望回落至3%-3.5%区间。

　　美国经济的“软着陆”还有可能吗？

　　鲍威尔在新闻发布会上表示，尽管政策利率大幅上涨，但他对美国经济“软着陆”的希望仍然存在。

　　“我仍然认为，在不出现经济大幅下滑或失业率大幅上升的情况下，有一条途径可以让通胀率回到 2%。”鲍威尔说。他预计，今年美国经济将呈现正增长，即使它会下降到一个“缓慢的节奏”。

　　从经济数据看，美国去年4季度GDP意外走高，主要是服务消费良好。

　　曹誉波表示，由于服务消费具备长尾效应，且对利率相对不敏感，后续可能继续支撑美国经济。但零售、工业产出、房地产销售等较“硬”的数据表现不佳。综合来看，美国经济面临“软着陆”风险。

　　胡捷表示，依照当前通胀的态势和对联储加息节奏的预判，预计经济数据急剧下滑的可能性很低，今年的GDP增长将为0.5%左右，失业率将在4%-5%，年底通胀为3%-4%。

　　白雪表示，考虑到美国经济增长动能正在进一步走弱，预计2023年美国经济衰退可能难以避免，但经济仍有韧性，这将令衰退的时点偏晚，大概率不会在上半年出现。

　　“从最新公布的2022年四季度GDP数据来看，剔除库存变动和净出口的最终私人销售——即衡量美国经济核心经济动能的指标，已降至2020年三季度以来的最低水平。结合PMI等领先指标的不断下滑，以及多项月度数据的回落，表明美联储持续紧缩对内需的抑制作用已经开始显现。”白雪说，2023年随着上半年加息进程的持续，高利率和经济衰退预期将明显对投资形成抑制，加之疫后服务消费的修复红利逐渐消退，消费动能将进一步回落，美国经济下行趋势难以避免。

　　白雪还表示，服务消费支撑下，美国经济并未失速：2022年全年美国实际GDP增速为2.1%，仍位于长期趋势之上。2023年，劳动力供给不足将支撑薪资增速保持上行，叠加超额储蓄以及消费信贷支撑，以及通胀的下行，短期内消费仍有保障，美国经济将维持较强韧性，下行速度可能偏缓，上半年美国经济陷入衰退的可能性较低。

　　加息进入“尾声”？资产走势几何？

　　从主要发达经济体的货币政策看，王晋斌表示，一年来除了日本央行没有加息，主要发达经济体都有较大幅度或比较密集的加息。现在全球主要发达经济体基本开始进入加息的尾声。

　　目前，IMF预计全球经济产出增速将从去年的3.4%放缓至2023年的2.9%。王晋斌表示，全球经济增速放缓对风险资产的价格是利空；但是总体上，由加息带来的风险资产价格承压将减少。

　　胡捷表示，今年美国、加拿大、英国、欧盟等国家和地区的货币政策将持续收紧，日本宽松的货币政策也有可能转向。全世界持续进入货币紧缩、经济增速放缓的阶段。

　　“由于美国一马当先引领加息的态势不再，美元指数大概率呈现震荡态势，上升乏力，且有下行压力。由于美元加息路径和步伐逐渐清晰，且大概率在年中结束，资金面收缩程度和时间的不确定性逐渐褪去，因此美股的价格已经开始筑底，最迟年中重新进入牛市。”胡捷表示，全世界经济放缓成为影响大宗商品价格的主要因素，价格总体承压。

　　值得注意的是的，本周是“超级央行周”，除了美联储，欧洲央行和英国央行等主要央行都将在本周召开2023年度第一次议息会议。

　　“整体来看，上述央行都已处于本轮加息的尾声。相比较而言，欧洲央行相对更为鹰派，一是尽管能源价格回落，欧元区通胀压力依然严峻，二是欧元区经济数据持续转好，给了欧洲央行加息的底气，三是欧洲央行公开发言也相对鹰派。而英国则面临较为严峻的考验，即使经济数据也转好，但仍呈现出衰退性特征，且金融市场脆弱性风险较大，英国央行的加息较为谨慎。”曹誉波表示，从外汇市场看，欧元相对强势，英镑相对偏弱，美元已从去年的高位大幅回落。

　　行情数据显示，美元指数已从去年114.7的高位回落到目前的100.9左右。

　　白雪也表示，预计欧洲央行仍将保持收紧步伐。同时，日本央行为遏制通胀飙升，2024年货币政策转向收紧的可能性也大为增强——12月意外扩大目标收益率波动区间已透露出这一趋势。由此，美国与欧洲、日本等央行货币政策的边际分化将推动美元指数在2023年继续回落，这将助涨欧元、日元等主要非美货币。

　　国内方面，白雪表示，虽2023年上半年海外维持收紧态势，但在国内物价形势整体稳定背景下，国内政策仍有充分条件“以我为主”。

　　“短期内，我国货币政策仍将延续稳增长取向。人民币汇率有望在2023年步入升值通道：一是在美联储加息放缓、年中前后有望结束本轮加息的背景下，2023年美元指数将大概率延续下行；二是疫情影响显著弱化、稳增长政策力度加大背景下，2023年国内经济基本面将有较大程度修复。”白雪说道。

　　白雪表示，外部压力趋缓，叠加内部因素的改善，将支撑人民币汇率在今年扭转去年的贬值局面，转为上行。预计2023年人民币兑美元汇率中枢有望达到6.6附近。这对于缓解资本流出、吸引国际资本进入中国资本市场将是一个有利因素。

　　（文图：赵筱尘巫邓炎）

[责编：天天中]

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